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Lois Robien, Demessine, Borloo... Les pièges de l’immobilier défiscalisé

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Lois Robien, Demessine, Borloo... Les pièges de l’immobilier défiscalisé

Message par admin le Ven 17 Oct - 12:39

Paris Match. L’achat d’un logement neuf doté d’un avantage fiscal est souvent une mauvaise opération. A quoi faut-il faire attention ?

Nicolas Lecoq-Vallon. A la façon dont est présenté le produit, souvent vendu par une société commerciale peu scrupuleuse, qui cache à l’acquéreur les risques et les inconvénients. Les cas de tromperie délibérée sont fréquents : la valeur du bien est surévaluée et les loyers surestimés. L’acquéreur qui doit rembourser tous les mois son prêt (avec des taux d’intérêt de plus en plus élevés si le crédit n’était pas “capé”), sans encaisser les loyers promis, se retrouve vite dans une situation dramatique.

Qui sont les clients de ces produits ?

N.L.-V. Des épargnants modestes. Ils ne réalisent pas qu’ils empruntent 100 000 à 150 000 € sur vingt-cinq ans, à 100 %. Le tableau d’amortissement qu’on leur présente fait apparaître, grâce à l’économie d’impôt et aux revenus annoncés, des remboursements mensuels modiques et, sur dix ans, la constitution d’un capital de 50 000 € environ. L’acquéreur d’un T 3 à Agen, en loi Robien, est ainsi passé d’une mensualité de 273 € à 900 €, en moins d’un an. Dans cette ville, il y a 2 000 logements de ce type, inoccupés, donc aucun locataire en vue, aucune vente possible, sauf à perdre la moitié de sa mise, voire plus, et dans ce cas l’avantage fiscal sera remis en cause par l’administration.

Comment se font-ils piéger ?
N.L.-V. Ils sont démarchés au téléphone par un vendeur qui prend rendez-vous et vient à leur domicile. Son principal argument repose sur l’économie fiscale : “Placez l’argent de vos impôts ailleurs que chez le percepteur” dit le prospectus. Il parle d’“investissement plaisir” et de “rendement de 5 %”. Il effectue une simulation, pour convaincre le client qu’il est très imposé, quitte à gonfler le revenu déclarable ou à tricher sur le taux d’imposition. Parfois le produit s’appelle “Plan d’épargne fiscal” et le mot immobilier n’apparaît nulle part ! Une fois que l’acquéreur a signé le contrat de réservation, le vendeur l’emmène chez un notaire pour qu’il donne une procuration à un clerc de l’étude. C’est lui qui va signer l’acte de vente. Idem pour le prêt : le vendeur le souscrit auprès d’une banque partenaire sans que le client négocie lui-même les conditions de crédit.

Que conseillez-vous ?
N.L.-V. Si vous venez de signer un contrat de réservation, allez vite vérifier sur place que le bien est bien situé, au bon prix, que les loyers sont adaptés au marché et qu’il y a une demande locative. Si le logement n’est pas à deux mais à vingt minutes du centre-ville, en bout de piste d’un aéroport ou, pour un investissement en montagne, à deux heures et demie des pistes de ski (par la route) au lieu des cinquante minutes (à vol d’oiseau) annoncées, rétractez-vous. Vous avez sept jours pour le faire. Si le délai est dépassé, ne signez rien d’autre, quelles que soient les pressions que le vendeur exerce sur vous. Si vous avez déjà donné procuration pour l’acte de vente, résiliez-la.

Et si c’est bien trop tard ?
N.L.-V. Il ne reste que l’action judiciaire. Selon nous, la solution est d’invoquer le vice de consentement. Si on peut prouver que le client a été induit en erreur par des tromperies, que des dispositions légales n’ont pas été respectées, on peut obtenir la nullité de tous les actes, le remboursement des frais et celui de toutes les conséquences fiscales. Mais plus on s’éloigne de la date d’achat, plus la preuve sera difficile à apporter.

par Liliane Gallifet

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ParisMatch.com

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