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Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

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Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par larnaqué le Mer 29 Oct - 18:29

Bjr
Je cherche des propriétaires qui comme moi on eu un ou des locataires un certain temps, et qui maintenant n'en ont plus. Si vous êtes de ce cas , sachant que l'assurance ne prend en charge à ma connaissance que les six premiers mois de vacance locative, qu'advient-il par la suite ?

larnaqué

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par admin le Mer 29 Oct - 20:04

Bjr, ma locataire est restée 5 mois (+3 mois de préavis), et j'en viens même à douter de sa réelle existance car elle est arrivée pile au moment de nos tourment à un loyer bien inférieur à celui prévu aux contrats.

Une fois passé votre période de vacance locative, 6 mois en général, vous ne toucherez plus rien jusqu'à la relocation du bien. Pire, si vous avez une inocupation de plus de 12 mois consécutifs vous perdrez l'avantage de la défiscalisation ad vitam, et vous devrez remboursser aux impots des sommes économisées.

Henrique

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par larnaqué le Sam 1 Nov - 18:27

qu'en est-il alors de la belle phrase du contrat PIERA : ....Garantir quoiqu'il arrive le versement de leurs loyers à date fixe tous les mois.

larnaqué

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par admin le Sam 1 Nov - 19:58

j'aurais déjà tendance à préciser que Piera ne verse aucune sommes directement aux proprios et qu'un garantie ou autre indemnité n'est pas un loyer.

Après, pour les versements, là encore il faut bien dissocier les reponsabilités, pour le loyer (convenu dans un bail) seul LaSit est responsable, pour le complément de loyer, c'est en premier lieu Piera, dans certain cas LaSit peut être également coresponsable, cas que je ne détaillerais pas, et pour finir les garanties, là encore c'est LaSit qui est responsable, je m'explique.

LaSit a le devoir de déclarer auprès de l'assureur adossé au contrat le sinistre adéquat couvert par celle ci, garantie vacance locative|garantie loyer impayé| garantie détérioration ...., généralement il y a un délai de carence de 2 mois entre la déclaration et le premier versement. Une fois le délai de 2 mois passé, c'est de la seule responsabilité de LaSit

de mon point de vu et ca n'engage que moi, cette mention ne me semble pas exploitable seule.

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par larnaqué le Mer 5 Nov - 12:59

bjr,
perso je commence à avoir un doute sur l'existence réelle d'un locataire dans mon appartement du 8/02/2007 au 8/04/2008. En effet le 9 avril 2007 j'ai bien reçu une lettre de la SIT m'avisant que mon bien était loué, puis le 14/04/2008 une lettre m'annonçant le congé de ces locataires au 8/04/2008 ( quid du préavis de 2 mois). Mais là où je me pose une grave question, c'est que j'ai enfin reçu copie du bail le24/10/2008 grâce à votre intervention vers la SIT, mais celui-ci est daté du 18/06/2006 ,c'est-à-dire 10 mois avant l'entrée des locataires ..... et ce ne peut être une erreur puisque cette date du 18/6/06 apparait 2 fois sur le bail ???????
Qu'en penser ?
N'a-t-on pas créer un faux locataire, ainsi l'indemnité de première occupation, qui me semble n'est pas limitée dans le temps, sera transformée après quelque temps en vacance locative qui elle est limitée à 6 mois !!!

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par admin le Mer 5 Nov - 13:04

J'ai le mm sentiment, pouvez vous me faire parvenir une copie scannée de ce contrat de bail et des courrier de l'entrée du locataire et de la sortie de ce mm locataire ? que je puisse juger sur pièce ?

Si ca s'avère vérifié, ce sera bien dans le but d'arrêter l'indemnité premier occupation!

Sinon je suis partant pour changer de syndic à la prochaine AG dont je n'ai plus la date

j'ai rédigé un post sur le sujet : http://www.pierreafeu.net/gestionnaire-la-sit-f11/comment-changer-de-syndic-t140.htm#529

et j'envisage de confier la gestion à ce syndic ci :
http://www.cabinet-darpeix-immo.com/PBCPPlayer.asp?ID=75147

Dernière chose si je compte bien , vous avez out comme moi perdu le bénéfice de la défiscalisation !

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par larnaqué le Mer 5 Nov - 13:18

pour la défiscalisation , j'avais encore un locataire lors de la dernière déclaration , on verra pour la suivante. Peut-être qu'un inspecteur des impôts pas trop pointilleux ne fera pas de différence entre loyer et revenus immobiliers, car les indemnités de vacances locatives peuvent peut-être considérés comme des revenus.
Je vous fait suivre copies du bail et des courriers

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par admin le Mer 5 Nov - 13:24

la période d'inoccupation en peut dépasser 12mois consécutif dans le cadre de la loi de robien. Apres pour le redressement fiscal, je ne sais pas, mais ce qui est certain c'est que la 2044SPE est très clair c'est les revenu associés à un contrat de bail qui sont pris en compte dans le calcul du déficit foncier, et rien d'autre!

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par LA SIT BUSINESS GROUP le Lun 24 Nov - 19:55

larnaqué a écrit:bjr,
perso je commence à avoir un doute sur l'existence réelle d'un locataire dans mon appartement du 8/02/2007 au 8/04/2008. En effet le 9 avril 2007 j'ai bien reçu une lettre de la SIT m'avisant que mon bien était loué, puis le 14/04/2008 une lettre m'annonçant le congé de ces locataires au 8/04/2008 ( quid du préavis de 2 mois). Mais là où je me pose une grave question, c'est que j'ai enfin reçu copie du bail le24/10/2008 grâce à votre intervention vers la SIT, mais celui-ci est daté du 18/06/2006 ,c'est-à-dire 10 mois avant l'entrée des locataires ..... et ce ne peut être une erreur puisque cette date du 18/6/06 apparait 2 fois sur le bail ???????
Qu'en penser ?
N'a-t-on pas créer un faux locataire, ainsi l'indemnité de première occupation, qui me semble n'est pas limitée dans le temps, sera transformée après quelque temps en vacance locative qui elle est limitée à 6 mois !!!

Bonjour,

Notre réponse vous sera adressée demain par mail.

Cordialement.

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GARANTIES DE LOYERS

Message par LA SIT BUSINESS GROUP le Lun 24 Nov - 20:08

Bonjour,
Au regard des messages qui précédent, nous souhaitons faire une mise au point.
Le concept qui vous a été garanti chez le notaire consiste dans le versement d'une somme équivalente aux loyers garantis en début de mois, par le promoteur, via l'agence.
Ensuite arrive à l'agence :
1. Les loyers si le logement est loué et que le locataire paie.
2. Les indemnités d'assurance, sans oublier les éléments suivants :
a) Si le logement est loué, même à un prix inférieur à la garantie du promoteur, aucune assurance ne règle puisque les garanties de vacance locative (absence de locataire) ou de loyers impayés n'ont pas par hypothèse vocation à être enclenchées.
b) Si le logement n'est pas loué et si le locataire ne paie pas, l'assurance doit être enclenchée par nous, mais elle subordonnée à des délais de prise en charge, à des plafonds, à des franchises.
Il n'y a donc pas de corrélation exacte entre la garantie du promoteur et les indemnisations d'assurance puisque ladite garantie est plus large.
Lorsque nous sommes en "gestion normale" pendant le temps de la suspension du concept, nous sommes donc tributaires des éléments qui précèdent.
Nous restons à votre entière disposition pour d'autres renseignements autant que nécessaire.
Cordialement.

LA SIT BUSINESS GROUP

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par admin le Mar 25 Nov - 12:10

Bonjour,

Je reviens vers vous car je souhaiterais obtenir plus de précisions sur votre dernier post.
En effet, je ne comprends pas tout, donc je vais vous expliquer mon cas, que vous connaissez déjà parfaitement ayant reçu mes différents courriers recommandés avec AR et mon assignation.

Le loyer brut garanti par PIERA de mon appartement est de 625 euros hors charges.
Le loyer auquel a été loué mon bien à compter du 26 mai 2008 (pour une livraison intervenue le 31 octobre 2005) pour un loyer de 450 euros hors charges.

Je n’ai jamais touché un quelconque complément de loyer.

La rentabilité de l’investissement a été calculée sur le loyer brut garanti de 625 euros hors charges.
Mon locataire a donné son congé pour fin décembre 2008.

Pourriez-vous m’indiquer quelle somme me sera versée mensuellement par l’assureur via l’agence et à partir de quand ?

Je vous en remercie par avance.


Cordialement,
Henrique Vidal

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par larnaqué le Lun 1 Déc - 0:03

LA SIT BUSINESS GROUP a écrit:
Bonjour,
...............
b) Si le logement n'est pas loué et si le locataire ne paie pas, l'assurance doit être enclenchée par nous, mais elle subordonnée à des délais de prise en charge, à des plafonds, à des franchises.

ces plafonds, franchises et autres délais sont -ils compatibles avec l'engagement de PIERA :

"verser un revenu quoiqu'il arrive "

le concept PIERA est-il de nouveau en vigueur aujourd'hui ?

larnaqué

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

Message par LA SIT BUSINESS GROUP le Lun 1 Déc - 19:35

Bonjour,

Depuis le dernier courrier du 18 Novembre que nous avons adressé aux clients PIERA suite aux régularisations des garanties locatives par PIERA dues pour le mois de Juillet, nous n'avons reçu aucun autre élément que nous puissions vous communiquer. Le Concept PIERA n'est donc à ce jour pas réactivé.

Dans le cadre de la gestion actuelle "traditionnelle" de votre bien, les conditions d'application du bulletin d'adhésion aux garanties locatives souscrit par vos soins, impliquant un paiement des indemnités à trimestre échu, diffèrent de celles garanties par le concept PIERA.

Cordialement.

larnaqué a écrit:
LA SIT BUSINESS GROUP a écrit:
Bonjour,
...............
b) Si le logement n'est pas loué et si le locataire ne paie pas, l'assurance doit être enclenchée par nous, mais elle subordonnée à des délais de prise en charge, à des plafonds, à des franchises.

ces plafonds, franchises et autres délais sont -ils compatibles avec l'engagement de PIERA :

"verser un revenu quoiqu'il arrive "

le concept PIERA est-il de nouveau en vigueur aujourd'hui ?

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Re: Vacance locative et assurance au delà de 6 mois

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