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Comment Changer de Syndic

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Comment Changer de Syndic

Message par admin le Mer 5 Nov - 12:59

Suite à de nombreux email sur le sujet, certain d'entre vous envisage sérieusement le changement de syndic de leurs résidence.

Un copropriétaire a le droit de de donner pouvoir pour le représenter ou ne pas en envoyer.

Celui-ci donnera mandat à un autre copropriétaire pour voter à sa place. Il est même possible d’adresser un mandat impératif. On peut alors exiger que sur telle ou telle question, le représentant vote pour, contre, ou s'abstienne.

EN AUCUN CAS ENVOYER LE MANDAT AU SYNDIC

En général, pour éviter les pouvoirs mal libellés, le syndic LaSit, et non le gestionnaire, bien que ce soit le mm groupe ce sont bien 2 entités différente, prend
soin de joindre à la convocation à l'assemblée générale, un modèle type
de délégation qu'il suffit de compléter et de confier à la personne qui
va vous représenter.



Nom
Prénom
Adresse

Monsieur (ou Madame)
Nom du Syndic
Adresse



En qualité de copropriétaire de l'immeuble situé à (adresse), lot n°
(préciser), je soussigné(e) (nom, prénom), vous signifie par la
présente lettre que je serais représenté(e) par un mandataire (nom,
prénom, adresse), à la prochaine assemblée générale des copropriétaires
qui aura lieu le (date), à (lieu).

Vous trouverez ci-joint l’exemplaire de la délégation de signature.


Veuillez agréer, Madame (ou Monsieur), l’expression de mes salutations distinguées.


Pour obtenir la révocation du mandat de gestion il faut obtenir un vote de la majorité "simple"

Pour que la majorité simple soit acquise, on tient compte des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l'AG (les voix des abstentionnistes ne sont pas comptées) : la décision sera donc adoptée si, lors du
vote, le nombre de voix "pour" est supérieur au nombre de voix "contre".

Donc en gros si un seul copro est présent à l'AG et que la révocation est à l'odre du jour, il peut en seconde AG qui se déroule au plus tard à 3 mois de la première AG, la majorité simple ne peut intervenir à la premiere AG, décider seul de changer de syndic.

Bien entendu avant de prendre ce genre de décision il faut au préalable demande la mise à l'odre du jour de la prochaine AG, de la révocation du syndic, et établir les conditions du nouveau mandat avec le nouveau syndic.

Henrique


Dernière édition par Henrique le Lun 10 Nov - 17:18, édité 2 fois

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par larnaqué le Mer 5 Nov - 13:05

envisagez-vous, tant que vous restez propriétaire à Angoulême Sad , une action de ce genre dans notre résidence. Il faudrait trouver un autre syndic compétent sur place, car ces grandes structures qui n'ont pas de représentants à proximité, manquent d'efficacité et nous inondent de frais supplémentaires.

larnaqué

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par admin le Mer 5 Nov - 13:09

Oui j'ai répondu dans un autre post, j'envisage celui ci , cabinet-darpeix-immo.com

J'ai déjà fait parvenir une demande des conditions standard pour notre résidence.

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par helios le Lun 10 Nov - 21:41

Bonsoir,

La lecture du forum révèle que vous êtes nombreux à être perdus dans le fonctionnement d’une copropriété. D’où toutes ces confusions et risques d’incompréhension futurs. Il me semble donc nécessaire d’essayer de clarifier un peu ce fonctionnement pour éviter de tout mélanger.

Sachez qu’il y a 15 mois je n’y connaissais absolument rien, et n’avais aucune envie d’en savoir plus, mais les évènements m’ont bien obligé à ‘plonger’ afin de ne pas perdre jusqu’à mon slip dans cette affaire....

Je ne vais pas reprendre en détail le fonctionnement d’une copropriété, le net regorge d’explications sur le sujet bien meilleures et plus détaillées que je ne pourrais le faire. Mais il me semble indispensable de préciser le rôle de chacune des parties qui participent à la vie d’une copropriété, et s’attarder un peu sur la spécificité du concept PIERA/LA SIT.

Donc ! Sachez simplement qu’il existe 3 ‘entités’ obligatoires et incontournables dans la gestion d’une copropriété :

1 – Le SYNDIC : Il a pour mission de gérer les parties COMMUNES. C’est lui qui gère et passe par exemple les contrats d’entretien des espaces verts, des ascenseurs, du personnel de ménage ou concierge, il prend en charge le suivi des travaux et passe les commandes en rapport. Son rôle s’arrête au seuil de chaque appartement. Il agit par délégation et sur ordre du Conseil Syndical (CS).

2 – Le Conseil Syndical (CS) : Il se compose de quelques membres (nombre impair) élus au sein des copropriétaires au cours de l’Assemblée Générale (AG) précédente. Son rôle consiste à vérifier le travail du SYNDIC (en particulier la vérification des comptes). Il est dirigé par le Président du CS assisté d’un secrétaire. C’est le PATRON du SYNDIC.

3 – Le gestionnaire de biens (ou l’agence immobilière) : Il s’occupe de la gestion des parties PRIVATIVES. Il a en charge la recherche de locataire, de faire visiter les appartements, d’établir le bail entre le locataire et son propriétaire. Bref ! Il s’occupe donc et UNIQUEMENT des relations entre le locataire et son propriétaire. Sa mission est limitée aux parties privatives (les logements).

Dans le concept PIERA le rôle de SYNDIC et celui de gestionnaire de biens sont assurés ‘au départ’ par la même société, en l’occurrence LA SIT.

Comment sont rémunérés le Syndic (LA SIT) et le gestionnaire de biens (LA SIT) ?
A) Le gestionnaire de biens : Quelques semaines avant la livraison finale de votre bien, vous avez reçu un contrat de gérance « LA SIT » que vous avez du signer et renvoyer (valable pour 3 ans). Dans ce contrat, sont précisés les frais de gérance de l’ordre de 6% du loyer Hors Charge (HC).
A ce taux s’ajoute également une cotisation mensuelle d’environ 4% (toujours du loyer HC) au titre de la Garantie Locative qui vous couvre contre les aléas de paiement du locataire, la vacance locative, et la remise en état du bien.… Ces garanties sont détaillées dans l’annexe jointe au contrat de Gérance.

Ainsi, lorsque vous recevez votre décompte de loyer de LA SIT, celui-ci est amputé de (6% + 4% soit 10% du loyer HC).

B) Les honoraires du Syndic : Ils sont négociés par le Conseil Syndical et votés lors de l’AG. Pour LA SIT, ils sont de l’ordre de 5% du Loyer HC. Comme dans notre cas, le Syndic et le gestionnaire de biens sont la même société (LA SIT), les honoraires de Syndic (LA SIT) sont prélevés directement auprès du gestionnaire de biens (LA SIT). Ce montant apparaît en bas du décompte mensuel des loyers. Ceci présente l’avantage de simplifier la procédure et de soulager les copropriétaires qui n’ont alors pas à s’en occuper ! L’inconvénient est que du coup, on a du mal à en comprendre le fonctionnement (d’où je pense l’utilité de ce message).

A cela, il faut rajouter les charges (de fonctionnement de la copropriété)
Principe général : Il existe deux types de charges :
1) Les charges locatives dites charges récupérables : Comme leur nom l’indique, elles restent à la charge du locataire. C’est en particulier le coût d’entretien des parties communes (espaces verts, le ménage, les ascenseurs) et des frais comme par exemple (l’électricité de l’éclairage commun, ou des ascenseurs), les consommations d’eau des communs…

2) Les charges de copropriété : qui restent à la charge des copropriétaires : Elle concernent par exemple les travaux des parties communes, l’assurance de l’immeuble, les frais de tenue des AG…

Ces charges sont « normalement » payées par le copropriétaire auprès du SYNDIC sur appels de fonds à partir du budget prévisionnel, préparé par le CS au préalable à l’AG et voté ensuite en AG. La partie « charges locatives » est ensuite récupérée auprès du locataire (via le gestionnaire de biens)…

Y’a-t-il donc un avantage d’avoir la SIT comme SYNDIC et comme Gestionnaire de biens ?
Oui ! Car toute la procédure (appels de fonds par le SYNDIC, paiement des charges par le propriétaire, et récupération auprès du locataire) est simplifiée puisque les charges sont payées directement par le gestionnaire de biens ‘LA SIT ‘ au SYNDIC ‘LA SIT’. L’opération est donc transparente pour le propriétaire.
=> Attention donc si vous changez de SYNDIC de vous assurer de cette possibilité….

Comme vous pouvez le voir, les charges sont prélevées à partir d’un budget prévisionnel voté lors de l’AG précédente. Le budget définitif est approuvé lui lors de l’AG suivante.

A l’issue de l’AG le SYNDIC procède alors à la régularisation de la différence (justifiée) entre le budget prévisionnel et le budget définitif en remboursant le trop perçu (budget créditeur) ou en faisant un rappel de charges (budget débiteur).

=> Le rôle du CS est donc TRES important pour suivre le travail du syndic et ne pas voter un budget définitif sans contrôle !

Plus de détails ici : http://www.lesiteimmobilier.com/info-logement/vente-location.aspx

Nota : Les taux que j’ai indiqués sont donnés à titre indicatif et peuvent sans doute varier en fonction de chaque programme. Vous devez retrouver leur montant exact dans vos contrats de gestion respectifs.

J’espère vous avoir aidés à mieux comprendre, mais il existe tant de choses à dire que je vous invite vivement à fouiller le net, ou vous rapprocher d’une association de protection des copropriétaires pour mieux appréhender toutes les subtilités… Bien sûr ! Il est toujours possible de dire comme je l’entends si souvent :

* Oh la la ! C’est trop compliqué !
* Ou bien… Ah ben non ! Je ne peux pas participer à l’AG, ou être membre du CS, parce que j’habite loin, j’ai des contraintes…

En effet ! Ce sont sûrement de bonnes raisons ! Mais sachez que nous sommes TOUS dans la même situation (J’habite moi-même à plus de 450 kms de mon bien). Certains (comme moi) sont décidés à ne pas se laisser couler. Cela implique un investissement personnel et financier supplémentaire, non prévu au départ….. D’autres choisirons la passivité et de continuer à ’faire confiance’… C’est un choix ! Mais alors, ensuite, il ne faudra pas venir pleurer lorsque vous voudrez revendre votre bien.

Le mot d’ordre est donc bien : MOBILISEZ-VOUS pour gérer dabord votre résidence ! C'est ce que nous avons fait au Clos des Acacias... et ça commence à payer !

Ben ouais ! Ce n’est pas valable QUE pour le TELETHON ! Et je ne m’appelle pas Gérard Holtz.. Laughing

Cordialement
Helios


Dernière édition par helios le Mer 12 Nov - 8:06, édité 5 fois

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par bastiancontrari04 le Mar 11 Nov - 17:52

Bonjour Henrique,
Je suis nouvelle sur votre site et j'apprends beaucoup mais une erreur s'est glissée dans votre commentaire sur la révocation d'un syndic.
C'est effectivement l'assemblée générale qui est seule compétente pour le révoquer mais elle doit être décidée à la majorité absolue de l'article 25 (c'est-à-dire à la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents, soit 501/1000).
Si au cours de cette AG un (ou plusieurs candidats mais l'idéal est qu'il n'y ait que 2 candidats), n'obtient pas la majorité absolue (501/1000) mais recueille au moins 1/3 des voix (soit 334/1000) de tous les copropriétaires, un 2ème vote au cours de la même assemblée générale peut avoir lieu à la majorité simple de l'article 24 ; il suffit alors que le nombre de voix "pour" soit supérieur à celui des voix "contre" (des copropriétaires présents et représentés et dans ce cas là les abstentionnistes ne sont pas pris en compte, ni les absents).
Mais la plupart du temps il vaut mieux ne pas renouveler son mandat lorsqu'il arrive à échéance, (si le terme est proche). Pour cela il faut chercher un remplaçant... le trouver et adresser au syndic un courrier en LRAR lui demandant de porter à l'ordre du jour de la prochaine AG : le renouvellement du mandat du syndic ou à défaut l'élection d'un nouveau syndic. Il faut également veiller à ce que le syndic ait joint à la convocation de l'AG le contrat du/des syndic()s concurrent(s).
Un autre point que je souhaite éclaircir concernant votre procuration de vote :
Vous pouvez confier votre pouvoir (mandat) à la personne de votre choix, et même à votre locataire si vous êtes bailleur. Cette procuration devra être présentée lors de l'AG au syndic. Sachez aussi que le syndic ne peut pas vous représenter et que si vous lui adressez votre procuration de vote même en blanc, il est dans l'obligation de la remettre au Président de l'assemblée générale qui siègera ce jour-là qui, lui-même, la redistribuera au copropriétaire de son choix. C'est pourquoi il est très important d'élire, dès le début de l'assemblée générale le Président de l'AG et ses scrutateurs (assistants) parmi les copropriétaires présents.
Merci et bonne journée.

bastiancontrari04

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par admin le Mer 12 Nov - 13:07

Je vous invite à prendre connaissance d'un post précis sur la législation et la jurisprudence relative à la révocation d'un syndic ici

http://www.pierreafeu.net/gestionnaire-la-sit-f11/reponse-aux-coproprietaires-mayant-sollicite-quant-a-la-marche-a-suivre-pour-revoquer-un-syndic-de-copropriete-t172.htm#695

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Activité de Syndic

Message par LA SIT BUSINESS GROUP le Jeu 27 Nov - 13:03

Bonjour,

Prenant note de vos échanges relatifs à notre activité de syndic, nous souhaitons intervenir.

De la même façon qu'un client s'étant porté acquéreur d'un bien immobilier du Groupe PIERA est seul habilité à souscrire au mandat de gérance et au bulletin d'adhésion de garanties de loyers qui lui sont proposés dans le cadre de son investissement, tout copropriétaire se prononce par son vote favorablement ou non à l'élection de la SIT en tant que Syndic de Copropriété, un exemplaire du contrat de syndic étant porté à sa connaissance lors de l'envoi de la convocation à la première assemblée générale que celui-ci reçoit.

Les votes produits lors des assemblées annuelles commes les réunions de conseils syndicaux qui ont cours durant l'année, en collaboration étroite avec le Syndic dont l'objectif principal vise la pérennité de la résidence aux meilleurs coûts et prestations optimales, impliquent de fait l'application stricte par le Syndic des consignes et des missions que lui confient les copropriétaires. Il s'agit donc là d'une mission s'appuyant par principe sur une relation de confiance et collaborative en faveur d'un objectif commun.

Si les copropriétaires souhaitent ne pas renouveler notre mandat de syndic, c'est leur droit le plus strict tout autant que le vote sera régulier et les mandats de représentation conformes aux règles légales. Le poste de syndic dans le type de résidence en cause, en majorité composées de copropriétaires investisseurs, dits "non occupants" est très spécifique. L'objectif est la rentabilité locative et l'on ne gère pas une résidence locative comme une résidence composée de copropriétaires qui y sont domiciliés, ne serait ce, par exemple, qu'en utilisant les volants juridiques autorisés par le décret du 26 Août 1987 sur les charges récupérables. La majorité a vocation à s'exprimer, dans le sens qu'elle souhaite et dans le cadre de la "démocratie syndicale", mais nous nous permettons de soumettre à votre réflexion la spécificité de notre mission sur ces résidences.

S'agissant des charges de copropriété, 1/12ème de la quote-part des charges non récupérables est mensuellement déduit des paiements propriétaires, conformément au Concept PIERA.

Soucieux de préserver vos intérêts à travers la qualité des produits au sein desquels vous avez investi et où nous exerçons quotidiennement notre activité de syndic, nous restons à votre entière disposition.

Cordialement.

LA SIT BUSINESS GROUP

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A l'attention de la SIT

Message par lili le Ven 28 Nov - 16:55

Bonjour,

Je prends connaissance de votre dernier courrier et j'aimerais que vous apportiez quelques précisions quant à ceci:

Je vous cite:

"Le poste de syndic dans le type de résidence en cause, en majorité composées de copropriétaires investisseurs, dits "non occupants" est très spécifique. L'objectif est la rentabilité locative et l'on ne gère pas une résidence locative comme une résidence composée de copropriétaires qui y sont domiciliés, ne serait ce, par exemple, qu'en utilisant les volants juridiques autorisés par le décret du 26 Août 1987 sur les charges récupérables".

En effet, pouvez vous nous expliquer en quoi la gestion d'une résidence composée de copropriétaires investisseurs est differente de la gestion d'une résidence composée de copropriétaires résidents?? Pouvez vous être plus précis en donnant des exemples concrêts!
Peut-on en déduire qu'il n'est pas "sain" ou plus compliqué de gérer une résidence mixte.
Les copropriétaires résidents dans une résidence où la majorité des autres copropriétaires sont des investisseurs ne sont ils pas dans ce cas lésés par cette situation!!
En effet, vous parlez d'objectif de rentabilité, mais les propriétaires résidents eux ne suivent pas un objectif de la sorte!!! leur objectif est seulement de vivre paisiblement et en confiance avec leur syndic ce qui par le nombre de problèmes rencontrés aujourd'hui au sein des résidences et la perte de confiance que vous déplorez aujourd'hui des investisseurs n'est plus possible!!!

J'attends votre point de vue sur ce sujet. Copropriété "mixte" est ce un problème?

Cordialement.

Lili.

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par larnaqué le Sam 29 Nov - 18:09

LA SIT BUSINESS GROUP a écrit:Bonjour,



S'agissant des charges de copropriété, 1/12ème de la quote-part des charges non récupérables est mensuellement déduit des paiements propriétaires, conformément au Concept PIERA.


Cordialement.

Bjr,
vous comprendrez facilement que pour la majorité d'entre nous, qui ne sommes pas des pros de ce genre de textes, on ne voit pas très bien ce que ça veut dire . Si on pouvait avoir une explication simple :qui paye quoi, à qui, pourquoi ?
Merci

larnaqué

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REVOCATION DU SYNDIC LASIT

Message par mounette le Mar 9 Déc - 1:59

Bonsoir,
Je n'arrive pas à imprimer les infos pour la révocation d'un contrat de syndic, pouvez vous SVP m'envoyer les infos dans ma boite mail ?
D'autre part, Nous n'avons pas eu d'AG depuis JUILLET 2007 et aucun compte rendu des dépenses afférentes à notre résidence, est ce légal ? Puis je exiger une AG, et connaitre le bilan de notre co-propriété ?
Je souhaite également demander la révocation de ce syndic mais comment faire pour en informer les autres propriétaires ?
Inutile de vous dire que j'ai déjà écrit pls fois des LRAR à LASIT pour divers sujets mais sans aucune réponse de leur part.
Merci pour votre aide
Mounette

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par admin le Mar 9 Déc - 22:32

Bonsoir

de quel information parlez vous, donnez moi la liste des posts et je vous ferais parvenir une compilation ? Concernant les AG la législation est clair 1 AG par an.

Les LRAR ne sont pas des garants de réponse, mais vous permettra de prouver votre bonne volonté le jour ou vous voudrez faire valoir vos droits.

Henrique

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Re: Comment Changer de Syndic

Message par SDC le Ven 4 Juin - 15:21


Si vous voulez changer de syndic la procédure à suivre ets la suivante :

1- Envoi LRAR suffisament tôt avant l'assembkée pour ajouter la nomination d'un nouveau syndic à l'ordre du jour
2- Vote du nouveau syndic en assemblée (attention vous devez être assez nombreux pour que la résolution passe. AU besoin récuperez des pouvoirs)

Si vous n'envoyez pas ce LRAR, n'esperez que le syndic mette cela à l'ordre du jour de lui-même !!!
En amont identifiez le syndic qui vous convient ( éventuellement plusieurs) et assurez vous que vous serez assez nombreux à l'assemblée pour voter la résolution ...

Cordialement,
Equipe de http://www.syndiccopropriete.fr

SDC

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Re: Comment Changer de Syndic

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