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Les échos.fr Immobilier... à quel prix...?

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Les échos.fr Immobilier... à quel prix...?

Message par idéfisc le Ven 7 Nov - 23:37

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300307344-immobilier-a-quel-prix-faire-un-bon-placement-dans-la-pierre-.htm

Pour percevoir durablement des revenus locatifs, il faut un locataire satisfait. Pour cela, le logement doit être agréable et, par-dessus tout, bien situé. Ces dernières années, les programmes neufs uniquement motivés par la défiscalisation répondaient rarement à ces impératifs.

Selon un sondage réalisé par l'institut LH2 pour Explorimmo.com, les Français continueraient de plébisciter l'immobilier. Ils seraient 61 % à considérer le placement pierre comme le plus sûr, loin devant les placements financiers (27 %). Un sondage qui devrait quelque peu consoler les promoteurs. Car ces derniers sont confrontés à la brutalité du ralentissement de l'activité. Ils s'attendent à terminer 2008 avec des transactions en baisse de 30 à 40 % par rapport à l'année dernière. Une chute en bonne partie due à la désaffection des investisseurs. De 48 % en 2007, leur part dans le nombre de logements neufs vendus est passée à 25 % environ. Bien sûr, la conjoncture explique largement ce refroidissement des enthousiasmes. Mais ce n'est pas l'unique raison. Depuis plusieurs mois, les régimes de défiscalisation Robien et Borloo suscitent de la méfiance. Trop de logements ont été construits en dépit du bon sens sur des marchés peu porteurs. Ils ont laissé à nombre de particuliers le sentiment de s'être fait gruger.

Dans cet environnement troublé, l'immobilier peut-il encore répondre aux préoccupations de l'investisseur ? " Pour le particulier, qui n'a pas d'épargne, une faible retraite en prévision et qui peut jouer sur le levier fiscal, l'immobilier reste une bonne solution, à condition qu'il soit abordé comme un placement patrimonial et non spéculatif ", indique Christine Vassal Largy, du cabinet Thésaurus, spécialisé dans la gestion de patrimoine. Le refrain est identique chez les promoteurs. " C'est un placement qui continue de faire ses preuves de valeur refuge ", martèle Jean-François Moreau de Promogim.

Optimiser l'avantage fiscal

Las ! En Robien comme en Borloo, difficile de ne pas tomber dans le piège du calcul purement financier. Et pour cause, c'est comme cela que les programmes ont été généralement vantés par les professionnels du démarchage. Or la plupart des investisseurs ne disposent que d'un budget limité, de l'ordre de 150.000 euros. Autrement dit, le prix d'un studio à Paris ou à Nice, d'un deux-pièces à Toulouse ou d'un trois-pièces à Montauban.... Mais précisément, il se trouve que c'est dans cette enveloppe financière que l'avantage fiscal donne le meilleur de lui-même. Car, outre l'amortissement autorisé en Robien (50 % du prix de l'investissement sur 9 ans, à raison de 6 % pendant 7 ans et 4 % pendant 2 ans) comme en Borloo (65 % pendant 15 ans, soit 6 % pendant 7 ans, 4 % pendant deux ans et 2,5 % pendant 6 ans), l'investisseur peut déduire ses autres charges - intérêts d'emprunt, dépenses d'entretien et de gestion, taxe foncière - et parvenir à créer un déficit foncier durant les premières années de location, déficit qui vient en déduction du revenu global, dans la limite de 10.700 euros par an.

Explication d'un professionnel : " Pour optimiser l'avantage fiscal, il faut donc que le déficit foncier ne dépasse pas ce montant et, par conséquent, puisque l'amortissement est proportionnel au prix du bien, que le montant de l'investissement ne soit pas trop élevé. En pratique, le plafonnement commence à jouer dès que le prix du logement dépasse 140.000 euros. Avec l'augmentation des prix immobiliers, ce point de la réglementation a eu une influence croissante sur la limitation de la taille des biens. Ces différents éléments contribuent à inciter les investisseurs à s'orienter vers les localisations les moins chères. " C'est là que le bât blesse. Nul doute que ceux qui raisonnent uniquement en termes d'économies d'impôt ont toutes les chances de le regretter un jour ou l'autre. Notamment en privilégiant des secteurs où la demande locative n'est pas forcément à la hauteur des attentes. " Quand on s'écarte des zones d'emploi, des transports, de la carte scolaire, on finit par le payer ", prévient Bruno Corinti de Nexity.

Considérer tous les aspects

Alors, qu'est-ce qui fait la valeur du placement " pierre " : la plus-value ou le rendement ? Ni l'une ni l'autre ! Côté plus-value, peu d'espoir en effet de voir les prix grimper de 10 à 15 % par an comme les années passées, ce qui permettait, au bas mot, de doubler sa mise en dix ans. " Le long cycle haussier est terminé pour le moment, lance Christine Vassal Largy de Thésaurus, il faut miser sur une valorisation douce, en moyenne de 1,5 % par an. " Mais, dès lors que l'investissement est réfléchi sur le long terme, ce n'est pas un problème.

Côté rendement, pas d'étincelles non plus. " En investissement locatif neuf, la rentabilité ne dépasse plus 3,5 à 4 % ", précise Christine Vassal Largy. Tout dépend des caractéristiques du bien. " L'emplacement est l'élément le plus important dans une perspective de long terme, précise Mathieu Toulza Dubonnet, c'est en effet ce qui conditionne le rendement, c'est-à-dire les revenus, qui, eux, découlent des flux, et la rentabilité finale qui, elle, tient compte des revenus, de la fiscalité et de la plus-value. " Ce qui revient à dire qu'il faut, en réalité, considérer tous les aspects de l'investissement, indéfectiblement liés les uns aux autres. Mieux le logement sera placé, plus il coûtera cher, et moins son rendement sera attractif, même s'il fait l'objet d'une demande locative très forte. Cependant, il se valorisera et permettra, en cas de revente, de tirer une bonne plus-value. A l'inverse, moins il sera central, plus le rendement sera intéressant. Au détriment, toutefois, de la valeur patrimoniale. Des principes de base qui restent plus que jamais d'actualité en période de crise. D'autant que pour profiter des avantages fiscaux, encore faut-il être en mesure de démontrer que l'on a des locataires...

idéfisc

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