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Le vide à combler de la loi Robien...

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Le vide à combler de la loi Robien...

Message par idéfisc le Mer 4 Mar - 12:01

IMMOBILIER. Ils sont nombreux à avoir investi sans précaution dans un logement défiscalisé. Témoignage d'un enseignant nordiste, propriétaire d'un appartement inoccupé à Agen

Le vide à combler de la loi Robien

Centre-ville d'Agen, appartement F2, 57 m², place de parking, la cathédrale pour voisine, 520 euros, à louer au plus vite. « Du haut standing, je pense que mon bien sort du lot », se rassure Bertrand Raoult. Enseignant, près de Cambrai, dans le Nord, il s'est risqué à investir dans un logement défiscalisé du Sud-Ouest. Exotique Lot-et-Garonne. « Le plus loin possible pour qu'on ne soit pas tenté d'y mettre le nez ». Jamais Bertrand Raoult n'a visité Agen.

Depuis 2005, 4 185 logements ont ainsi été construits dans le département (1). Pléthore de biens, en T1, T2, T3, plus faciles à commercialiser. Trop d'appartements, pas assez de locataires. Terre d'accueil notoire de programmes immobiliers de défiscalisation, l'Agenais ne sait que faire de ces immeubles bâtis au mépris de la démographie locale. Leur taux de vacance, évalué entre 25 et 50 % selon les professionnels, donne des cauchemars aux lointains propriétaires.

« Nuits blanches »

Bertrand Raoult a investi 150 000 euros, contracté un emprunt contracté à taux variable. A l'automne, les taux ont grimpé jusqu'à 7,5 % et lui ont valu de « passer des nuits blanches ». « Je ne remboursais plus que les intérêts. Depuis, ça va mieux. C'est redescendu entre 3 et 4 %... ».

Un moindre mal, crise oblige, quitte à y laisser ses dernières illusions de revente. « Évidemment, la revente n'est pas une bonne solution, entre le logement payé 30 % au-dessus du marché, tout le monde s'étant servi sur notre dos au passage, et la sinistrose sur le marché immobilier. »

Passé un délai d'un an sans occupant, le propriétaire d'un logement défiscalisé perd les avantages fiscaux auxquels il pouvait prétendre. Bertrand Raoult a contracté une assurance en garantie de loyer mais il ne reste que trois mois à l'enseignant nordiste pour se sortir d'affaire.

Le temps presse

« Avec le recul, je m'aperçois que j'ai manqué de vigilance. Nous avons beaucoup de regrets. » Ce n'est pas faute d'avoir pris le temps de la réflexion, à défaut d'une visite sur place. « Dix fois » un cabinet de défiscalisation lillois l'avait démarché au téléphone. « Trois fois » un commercial lui a vanté l'investissement à domicile. « On finit par dire oui. Un collègue et un ami m'avaient conseillé. J'étais parti confiant. On nous a proposé Agen... Beaucoup d'ignorance, c'était un premier achat immobilier. »

Ou comment se laisser bercer par la « douce musique du commercial », dit encore Bertrand Raoult. « On nous vend ça comme un produit financier. On ne s'occupe de rien, c'est comme si c'était un placement dans une assurance-vie. Les propositions ont l'air idylliques, tout est facile, il n'y a pas de contrainte, on s'occupe de nous. » Maigre consolation, Bertrand Raoult a investi dans un immeuble commercialisé moitié Robien, moitié accession à la propriété. « Il y a des propriétaires qui l'habitent, ça me rassure un peu. »

Tout près du Conseil général, s'achève la seconde tranche des Chemins de Saint-Jacques. A la clé, 82 logements supplémentaires et le dispositif Robien qui s'en va par la petite porte. En octobre 2006, le promoteur Euro Space était le dernier à obtenir un permis de construire sur l'avenue Michelet (lire par ailleurs). Depuis, aucune autre demande du genre n'a été déposée au service d'urbanisme de la mairie d'Agen.

(1) Selon les chiffres de l'Observatoire Ciliopée, allant de décembre 2005 à juin 2008.
Du Robien au Scellier

Allégements fiscaux Payer moins d'impôts en investissant dans l'immobilier locatif, c'est le principe des dispositifs de défiscalisation.

Le robien Adoptée en 2003 à l'initiative de Gilles de Robien, alors ministre de l'Équipement sous le gouvernement Raffarin, la loi Robien visait à encourager l'investissement locatif. Le moins que l'on puisse dire, c'est que le dispositif a connu un succès certain dans de nombreuses villes moyennes du Sud-Ouest. L'acquéreur d'un logement neuf peut en effet déduire de son revenu imposable jusqu'à 65 % de son investissement. A condition de louer son appartement pendant neuf ans minimum à un prix plafonné. Tout comme le Borloo, le Robien prendra fin au 31 décembre 2009.

Le Scellier Le nouveau dispositif, du nom du député du Val-d'Oise à l'origine de la loi votée en décembre dernier, prétend à son tour relancer l'investissement locatif dans un contexte de crise. Le principe reste donc le même mais, différence notable avec les précédents dispositifs, la loi Scellier n'est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre de loi Robien ou la loi Borloo, mais bel et bien une « réduction d'impôt », étalée sur neuf ans, pouvant aller jusqu'à 37 %. Il est possible de louer le bien à ses enfants et de l'acheter en indivision. Paradoxalement, Agen et sa périphérie sont éligibles. Mais pas Villeneuve, ni Marmande.
Ces logements défiscalisés bientôt reconvertis en HLM

La course aux bailleurs sociaux. Conséquence de la fuite des investisseurs, nombre de promoteurs en mal de propriétaires s'en remettent aux organismes HLM. Ciliopée, le seul bailleur social du département, a racheté tout récemment 14 logements dans un immeuble, près du boulevard de la Liberté, à Agen.

« Nous avons refusé un certain nombre de programmes qui nous étaient proposés », reconnaît Muriel Boulmier, la directrice générale du groupe. Car le bailleur social se fait exigeant à l'heure de reprendre ces grands ensembles dont Muriel Boulmier a dénoncé par le passé les « constructions souvent réalisées au rabais ».

Prix négocié

Ainsi le rachat de la quinzaine d'appartements de la résidence Palycéa ne va pas sans travaux supplémentaires. Comme installer des placards et revoir à la hausse le niveau d'économies d'énergie. « Que les charges soient supportables », énonce Muriel Boulmier. « Le prix a été négocié au regard de ces contraintes. »

Ciliopée s'improviserait-il planche de salut du logement défiscalisé en Lot-et-Garonne ? Muriel Boulmier n'est guère enthousiaste à l'idée de « jouer la variable d'ajustement de programmes mal réussis ». « On se refuse à être sollicité comme palliatif », prévient-elle encore.

Rapprochement Fort d'un Observatoire des constructions défiscalisées en Lot-et-Garonne, le bailleur social avait tôt fait d'alerter les pouvoirs publics, statistiques sous le coude.

Jean Dionis du Séjour, le député-maire d'Agen, en avait touché quelques mots à Christine Boutin, ministre du Logement en visite à Agen début décembre. « Cela a été mal géré au niveau local, mal géré au niveau national. C'est un drame absolu pour les gens qui ont défiscalisé. Il faut permettre aux bailleurs sociaux de se rapprocher des propriétaires », plaide-t-il.

Demande familiale

« A un moment donné, il faudra bien que les partenaires se mettent autour de la table. On est dans le cadre le plus strict de la propriété privée, mais qui peut se satisfaire de la situation et combien de temps ? », interroge Muriel Boulmier.

En 2009, Ciliopée livrera dans le département 115 logements neufs, « essentiellement du logement familial ». Tout le problème est là. La demande de logements sociaux va à l'opposé des studios, T2 voire T3, majoritaires dans les immeubles construits sous régime défiscalisé.

« Nous, bailleurs sociaux, produisons des logements dits abordables. Le prix d'achat est calculé sur la base d'un loyer abordable », rappelle-t-elle. En faire des logements étudiants ? Une piste parmi d'autres suggérée par Muriel Boulmier au Conseil économique et social d'Aquitaine. « Là où il y a de la demande, pourquoi ne pas organiser un tour de table ? »
Auteur : daniel bozec


http://www.sudouest.com/lot-et-garonne/actualite/article/518403/mil/4236094.html?auth=b060b258&cHash=5e476d1942

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