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Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

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Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

Message par idéfisc le Ven 10 Avr - 13:49

A l'épreuve des faits, le dispositif Robien n'a pas fait que des investisseurs heureux. Pour ne pas tomber dans les mêmes pièges avec la loi Scellier, il faut vérifier la réalité du marché avant d'acheter.

Les publicités laissent miroiter des rendements attrayants. Mais elles restent vaine littérature si elles ne traduisent pas la réalité locale du marché locatif. Alors que promoteurs et gestionnaires de patrimoine n'ont plus que le dispositif Scellier en tête, il n'est pas inutile de revenir sur les déboires des investisseurs qui ont succombé aux sirènes du Robien.

Le piège dans lequel ils sont le plus souvent tombés, c'est d'avoir surestimé la demande locative et le niveau des loyers pratiqués dans certaines villes. Il suffit en effet que le niveau des loyers baisse pour que la rentabilité de l'investissement s'en trouve compromise. Mais, dès lors, c'est le financement de l'investissement qui peut se trouver vacillant, pour peu que les rentrées de loyers ne couvrent pas suffisamment le remboursement de l'emprunt.
Une rentabilité qui s'érode

Certes, dans les secteurs où le marché locatif reste tendu, le problème ne se pose pas vraiment. D'autant que les recalés de l'accession à la propriété viennent grossir les rangs des locataires, alors que la pénurie de logements locatifs n'y est pas enrayée. C'est le cas, par exemple, en Ile-de-France. Cependant, un autre phénomène est à noter. A l'inverse de ce qui se passait dans la période précédente, les loyers ne progressent pratiquement plus. Selon la Fnaim, leur évolution en 2008 s'est établie entre - 0,3 % et +0,9 % en Ile-de-France. Résultat, en termes de rendement, le compte n'y est pas toujours. En Seine-Saint-Denis, par exemple, si l'on table sur le loyer plafond du dispositif Robien (21,65 euros par mètre carré et par mois), un deux-pièces de 40 m2 devrait se louer 866 euros. Or, il ne trouve généralement preneur qu'autour de 700 euros dans le neuf. Si l'on table sur un 40 m2 actuellement commercialisé à 165.000 euros, la rentabilité avec le loyer plafond s'établit à 6,3 %, mais, avec un loyer de marché, elle ne passe pas la barre des 5 %. Et encore, à condition de trouver un locataire solvable. Et là non plus, ce n'est pas gagné. " On a 30 visites par jour et au moins autant d'appels, mais un locataire sur dix correspond aux critères de solvabilité ", lance Pierre Michel, responsable d'une enseigne Guy Hoquet à Saint-Denis. Inutile dans ces conditions de tabler sur un loyer Robien ou Scellier. Le risque est trop grand de faire fuir les locataires et de dire adieu à l'économie d'impôt. Or, pendant ce temps, les mensualités continueront à courir sur le crédit contracté.

En Ile-de-France comme dans les capitales régionales, les programmes bien placés restent peu exposés à la vacance. Mais, dans certaines villes moyennes, comme en zone périurbaine des grandes agglomérations, le risque est bien réel. " Porté par la remarquable vitalité du secteur de la construction, le marché du neuf a été fortement soutenu en régions par l'investissement locatif et le dispositif Robien, qui représentaient, au plus haut du cycle, en 2004-2005, entre 60 % et 80 % des achats ", note le Crédit Foncier dans sa dernière étude sur le marché. Mais, à partir de 2005, les choses se sont gâtées avec la hausse effrénée des prix et l'érosion des rendements dans les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Toulouse...), ce qui a conduit les promoteurs à s'intéresser à des villes moyennes où le foncier plus accessible leur permettait de proposer des programmes moins chers. Et bien souvent sans se soucier de la vitalité du marché locatif.
Surproduction de logements

Résultat, des villes comme Poitiers, Angoulême, Albi, Bourges, Mont- luçon, Moulins, Montauban, Tarbes, Le Puy-en-Velay, Bergerac... souffrent d'une surproduction de logements neufs au regard des besoins locatifs. Et toutes ne se situent pas en zone C. Angoulême, par exemple, se situe en zone B2, soit un loyer Robien de 12,31 euros le mètre carré par mois. Or, le marché s'établit à 9,70 euros le mètre carré. Et il ne progresse plus beaucoup.

Selon l'observatoire des loyers Clameur, la mobilité résidentielle des ménages recule fortement et passe de 29,4 % en 2006 à 26,1 % en 2009. La faible progression des loyers est d'ailleurs révélatrice de l'atonie du marché : la hausse des loyers n'a été que de 1,5 % en 2008 et seulement de 0,2 % à fin février 2009. En outre, le nombre de villes où les loyers baissent a doublé en un an. Autant de signaux qui doivent rendre les investisseurs prudents, qu'ils aient déjà investi en Robien ou qu'ils envisagent de le faire en Scellier.
Les locataires ne suivent plus

A Dijon (zone B2), par exemple, " jusqu'à présent, nous n'étions pas touchés par la crise, mais elle nous rattrape, explique Stéphanie De Lazzer chez Lamy. Nous sommes contraints de baisser les loyers, car les locataires n'arrivent plus à suivre. Dijon enregistre beaucoup de licenciements et les locataires prennent les devants : ils donnent congé pour prendre plus petit ou changer de région ". Et même lorsque les logements sont occupés, les propriétaires n'osent plus appliquer l'indexation annuelle. " Désormais, on loue tout le temps au-dessous des tarifs et on est obligé, dans certains cas, de faire des remise sur nos frais d'agence ", lance pour sa part Jacques Jouans, du cabinet Belin. Autant dire que, avec un prix d'achat de l'ordre de 120.000 euros au bas mot pour 45 m2, la rentabilité ne dépasse pas 4,5 %, le loyer moyen d'un deux-pièces se situant autour de 10 euros le mètre carré par mois, soit 450 euros. Bien loin des 5,5 % de rentabilité qu'un vendeur peu scrupuleux pouvait promettre avec un loyer calqué sur le plafond Robien (12,31 euros/m2, soit 553 euros par mois).

Les exemples sont légion. A Bergerac (zone B2), par exemple, un appartement de 41 m2 acquis 130.000 euros il y a deux ans peut, théoriquement, se louer 12,31 euros le mètre carré, soit 504 euros par mois, mais le loyer moyen s'y établit à 8,50 euros. " Un deux-pièces se loue de 320 à 360 euros en moyenne dans l'ancien de bonne facture et jusqu'à 420-430 euros au maximum dans le neuf ", affirme Laëtitia Chort, de l'agence Chardit. Autrement dit, la rentabilité brute réelle n'excède pas 3,9 % (contre 4,6 % au bas mot au plafond du Robien). Et, à ce niveau de loyer, encore faut-il trouver des locataires. Ce qui ne va pas de soi à Bergerac, comme dans beaucoup d'autres villes des zones B2 et C où l'offre est pléthorique. " Chez Omnium Gestion, les appartements des Allées de Cyrano sont proposés à la location avec les deux premiers mois de loyer gratuits et un écran plasma en prime ! ", précise Laëtitia Chort. C'est dire l'ampleur du désarroi des investisseurs. Et l'attention qu'il faut porter au marché locatif de la ville où l'on veut investir. Le conseil vaut pour le Robien comme pour le Scellier.

Source : Les Echos



Dernière édition par Henrique le Ven 10 Avr - 14:20, édité 1 fois (Raison : Ajout d'une copie de l'article)

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Re: Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

Message par phil le Ven 10 Avr - 14:36

Que dire de Carpentras en zone B et où ma location s'établit à 6,85 € au lieu des 10,34 € promis. On ne peut plus parler de rentabilité

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Re: Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

Message par admin le Ven 10 Avr - 14:42

je pense que non, effectivement, rentabilité n'est plus le mot adapté, peut etre que "déflation" est adapté ?

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Re: Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

Message par vondieres le Sam 11 Avr - 22:35

Sad je suis sur Monteux et on m'a vendu du Robien basique ; Mais vu les retards de livraison , je suis maintenant sur du Robien recentré. Les proprietaires de Monteux avec qui j'ai enfin pu prendre contact ne s'etait mm pas rendu compte de la chose et le loyer entre le robien basique et le recentré est different Le second plus elevé que le premier mais le bien est loué sur du basique , donc une tres grosse perte au niveau de l'investissement

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Re: Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

Message par admin le Sam 11 Avr - 23:34

Et surtout un "produit commercial" non conforme !

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Re: Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

Message par phil le Dim 12 Avr - 16:47

vondieres a écrit:Sad je suis sur Monteux et on m'a vendu du Robien basique ; Mais vu les retards de livraison , je suis maintenant sur du Robien recentré. Les proprietaires de Monteux avec qui j'ai enfin pu prendre contact ne s'etait mm pas rendu compte de la chose et le loyer entre le robien basique et le recentré est different Le second plus elevé que le premier mais le bien est loué sur du basique , donc une tres grosse perte au niveau de l'investissement
Il me semble que c'est la date d'acquisition qui est prise en compte et non pas la date de livraison.
http://www.immobilier-investissement.net/robien_immobilier_1.htm

phil

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Re: Immobilier locatif : droit d'inventaire sur l'incitation Robien

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