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Enquete UFC Que Choisir Septembre 2008 n 462

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Enquete UFC Que Choisir Septembre 2008 n 462

Message par admin le Mar 9 Sep - 15:29

Pour des raisons de copyright, je ne posterais qu'une partie de l'article (moins de 50%) :

Immobilier défiscalisé Naissance d'un scandale
L'heure des premiers bilans a sonné pour les programmes Robien et Demessine. Les excès sont
sidérants. Nombre de particuliers mettront des années à digérer leurs placements malencontreux.
Très en vogue, l'investissement immobilier défiscalisé a abouti à une situation critique dans de nombreuses
agglomérations en cinq ans à peine. Les programmes en cause sont issus de deux lois, promulguées en
2003 et 2005, dites lois Robien et Demessine (voir encadré "Législation"). Aujourd'hui, des milliers de
particuliers sont coincés. Ils ont acheté des appartements pour ensuite les louer. Mais ils ne trouvent pas
de locataire et ne peuvent, par conséquent, pas bénéficier de la défiscalisation (dans le cas du Robien). Et
s'ils décident de revendre le bien, ils s'aperçoivent que celui-ci vaut 30 ou 40 % de moins qu'ils ne l'ont
payé.
La Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) évalue à 5 000, au maximum, le nombre de logements
concernés pour toute la France, sur plus de 200 000 vendus en défiscalisation depuis 2003. Un chiffre
optimiste...


Professionnels sans état d'âme
La loi Robien a été une chance fantastique pour des groupes immobiliers d'un genre nouveau. Les plus
connus s'appellent Carrere et Akerys. Ce dernier, leader de la défiscalisation, a écoulé plus de 30 000 «
Robien ». Basé à Toulouse (Haute-Garonne), il couvre toute la chaîne. Les centres d'appels de sa filiale
Atelys prennent les rendez-vous avec les particuliers ; les commerciaux de sa branche dénommée IFB
placent les produits ; Akerys les construit, puis en confie la gestion à une autre de ses filiales. Le groupe a
même créé de toutes pièces une association de « défense des consommateurs » ayant acheté du Robien,
Euro Delta Conseil (EDC) ! Efficace et rapide, l'escadrille Akerys laisse un certain nombre
d'interrogations dans son sillage. À quoi sert sa pseudo-organisation consumériste, tout d'abord ? Tenue
par des dirigeants du groupe, elle n'a aucune indépendance vis-à-vis de ce dernier. Si elle compte plus de
20 000 membres (à 154 euros l'année), c'est parce que les clients d'Akerys sont vivement incités à y
adhérer au moment de l'achat. Ensuite, que penser des méthodes d'IFB ? Un document de formation
interne (1) encourage ses commerciaux à se présenter comme des « conseillers en défiscalisation »

Quand ignorer la géographie coûte cher
Il est facile, a posteriori, de relever l'imprudence de ces particuliers qui ont acheté à Albi ou Pontivy
(Morbihan) sans jamais y avoir mis les pieds, se fiant à des plaquettes promotionnelles surréalistes. Saint-
Gaudens en banlieue de Toulouse ? Comptez tout de même 90 km de distance. Oyonnax, dans l'Ain, au
pied des pistes ? Elles sont à une heure de route. Quimper (Finistère) à une heure de Rennes et Nantes
(Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique) ? Oui, mais en hélicoptère ! En fait, nombre de professionnels se sont
donné beaucoup de mal pour que les acquéreurs n'aillent pas vérifier sur place l'état du marché.


Juridique
Un recours possible
Quelle solution s'offre-t-elle aux particuliers-investisseurs confrontés à une absence prolongée de
locataire ou à des difficultés importantes de revente ? Certains d'entre eux craignent que lancer une
procédure judiciaire n'attire l'attention de l'administration et les expose à un redressement fiscal. La
solution pourrait donc passer par la demande en nullité du contrat, assortie de dommages-intérêts (pour
couvrir les intérêts d'emprunt et les frais de dossier). Le particulier est alors libéré de l'ensemble du
montage et la menace fiscale est écartée....

Promesses impossibles à tenir
Affirmer que les « défiscalisateurs » ont vendu les appartements « trop » chers est à la fois évident et
vide de sens, car les prix sont libres. Une chose est claire, en revanche. À compter de début 2007, au plus
tard, les promoteurs ne pouvaient ignorer que des dizaines de villes moyennes avaient atteint la saturation
en termes de produits Robien (voir encadré "Législation"). Plusieurs études avaient signalé le danger, dont
celle de l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil) dès 2005, et celle du Crédit Foncier
publiée en mars 2007. Ce qui n'a d'ailleurs pas empêché cette banque de débloquer des prêts pour du
Robien et du Demessine, à taux variable non capé (2) ! En un mot, la totale.
Le danger était pourtant prévisible. Face à l'excès d'offre, les locataires ne seraient pas toujours au
rendez-vous, ce qui faisait peser un risque grave sur les investisseurs....


Jeter l'éponge ou se battre
Au premier semestre 2008, les ventes de biens défiscalisés ont chuté de 30 %, selon la Fédération des
métiers de l'investissement locatif. ../... D'autres envisagent en revanche de se retourner contre les vendeurs ../.. Le
scandale ne fait que commencer.

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